من خلال رده على ثلاثة أسئلة لوكالة المغرب العربي للأنباء، استعرض الخبير العقاري ومؤلف دليل (Répons’IMMO)، أمين المرنيسي، تقييما للقطاع العقاري خلال سنة 2022، متطرقا إلى آفاق تطور هذا القطاع خلال السنة المقبلة.
1 – ما هو تقييمكم للقطاع العقاري خلال سنة 2022؟
– إنها سنة تتسم بالتباينات، حيث لم تشهد الأصول العقارية، جديدة كانت أم قديمة، نفس الظرفية ولا نفس المسار خلال سنة 2022.
يحلل مؤشر أسعار الأصول العقارية للبنك المركزي والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية سوق العقار المستعمل، سواء على مستوى تطور الأسعار أو تطور المعاملات، وذلك في مختلف مدن المملكة. ولا يغطي هذا المؤشر السوق الأولية، أي العقار الجديد.
إن الأمر يتعلق إذن، بتحليل جزئي لواقع السوق، إذ لا يشمل العقار الجديد أي مؤشر رسمي، ولا ي فهم إلا من خلال معطيات متناثرة مستقاة من المنعشين العقاريين والموثقين والمؤسسات الائتمانية والوكالات العقارية والمهندسين المعماريين.
الأمر يتعلق بمعطيات ميدانية صادرة عن مختلف الفاعلين في سلسلة القيمة المكونة للمنظومة العقارية، وهو ما لا يؤثر على نجاعة وقيمة هذه المعلومات.
خلال سنة 2022، شهد سوق العقار الثانوي أي العقار المستعمل، ظرفية أفضل من السوق الأولي وذلك ما أثبتته الأرقام الأخيرة لمؤشر أسعار الأصول العقارية، والتي كانت إيجابية خلال الفصل الثالث برسم سنة 2022.
فقد ارتفعت المعاملات برقمين على أساس سنوي (زائد 45 في المئة)، بينما سجل مؤشر الأسعار ارتفاعا يبقى محدودا (زائد 1,3 في المئة).
أما في ما يتعلق بالسوق الأولي فإن مختلف المصادر تتفق على أن سنة 2022 كانت سنة صعبة، إذ اتسمت أولا بارتفاع أسعار المدخلات وبتضخم مهم ومتعدد القطاعات مما أثر على القدرة الشرائية للأسر.
وبما أن ارتفاع الأسعار يظل حتميا بالنسبة للفاعلين العقارين في الشهور المقبلة بالنسبة لأصول العقار الجديد الذي كان قيد الإنجاز منذ 2022، فإن المشترين فضلوا السوق المستعملة بحثا عن الفرص.
والواقع أن فرص الاستثمار متوفرة على مستوى سوق العقار الجديد وكذا القديم، إلا أنه بالنسبة للجديد يتعين في ظل الأزمة اختيار المنعش الجيد، أي القادر على الالتزام بالآجال المحددة وبالسعر في الآن ذاته.
2- ما هي توقعاتكم بالنسبة لآفاق التطور خلال السنة المقبلة؟
وبالنسبة لآفاق سنة 2023، فإن هذه السنة ستضع خارطة طريق جديدة لقطاع العقار، والتي سبق أن وضع مشروع قانون المالية برسم سنة 2023 أسسها، والأهم هو مزيد من الوضوح في قطاع حيوي. وبالإضافة إلى ذلك، فإن قطاع العقار يعتمد على الظرفية الوطنية التي ترتبط بدورها بالظرفية العالمية المتقلبة.
والخلاصة هي أن الثقة تبقى هي المفتاح بالنسبة للفاعلين الذين يحتاجون إلى القدرة على الاستمرار في العمل في ظل هذه الظروف، وكذا بالنسبة للمشترين الذين يحتاجون للإحساس بالدعم والحماية حينما يتعلق الأمر بإجراء معاملة العمر.
3- هل سيكون من الملائم الاستثمار في العقارات خلال سنة 2023 ؟
– أعتقد أنه من الجيد دائما الاستثمار في العقار، في أي وقت، عندما تتوفر ثلاثة شروط وهي الحاجة والفرصة والقدرة.
وبالفعل يجب على المرء تقييم احتياجاته بشكل صحيح، وأن يكون قادرا على استشرافها أيضا، ثم إيجاد الفرصة المناسبة، تلك التي تجعله يقول “لقد عقدت صفقة جيدة باقتنائي لهذا العقار، قبل التفكير في إعادة بيعه”.
وختاما فإن الأمر يتطلب فحص الوضع المالي، أي أن يكون قادرا على الالتزام على المدى الطويل، ذلك أن العقار استثمار طويل الأجل يتطلب تفكيرا مسبقا وترجيحا للقرار الصائب.
